Face au réchauffement climatique, le gouvernement a décidé de prendre des mesures fortes pour la rénovation énergétique des logements. Désormais, pour les bailleurs qui souhaitent pouvoir continuer de louer leur bien et de maintenir leur valeur, la rénovation n’est plus une option. Heureusement, des aides existent. Pour en bénéficier, un seul conseil : anticiper !

Des travaux indispensables

Avec la loi Climat, le gouvernement annonce la couleur : les propriétaires doivent procéder à la rénovation thermique de leurs logements le plus rapidement possible. Une volonté louable quand on sait qu’il s’agit de l’une des principales sources de consommation d’énergie, responsable de 27% des gaz à effet de serre.

Ainsi, la loi s’attaque d’abord aux logement les plus énergivores (classés F et G sur le DPE), les fameuses « passoires énergétiques ». Pour ceux-là, il y a urgence à agir  : dès janvier 2023, ces logements ne seront tout simplement plus admis à la location. En France, cela concerne près de 5 millions de biens, soit 17 % du parc, principalement construits avant 1975.

Mais au-delà des passoires énergétiques, tous les logements à la location sont concernés. En effet, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) sera rendu obligatoire avant toute mise en location ou mise en vente. Or, une mauvaise notation sur le DPE entraîne une dévalorisation immédiate du bien. Ainsi, s’ils ne veulent pas subir une diminution du prix, les propriétaires n’auront pas le choix : la rénovation énergétique s’impose.  

Une facture à anticiper

Ces nouvelles obligations supposent des coûts pouvant être conséquents. Ainsi, le coût du DPE privatif obligatoire avant toute mise en location est estimé à environ 200 €.  De plus, dès septembre 2022, concernant les maisons individuelles, s’il résulte du DPE une notation entre D et G, le propriétaire devra faire réaliser en plus un audit énergétique. Les acteurs estiment le coût de cet audit entre 150 et 500 €. Enfin, entre 2024 et 2026, une nouvelle obligation entrera en vigueur pour les copropriétés : celle de faire réaliser un Diagnostic technique global (DTG). Le coût est encore inconnu.

Ces documents ont une valeur obligatoire et contraignante : de leurs conclusions découleront des travaux de rénovation énergétique obligatoires. Si ces travaux ne sont pas menés, la conséquence est immédiate : il en résulte une dévalorisation automatique du bien, qui pourra être doublée d'une interdiction de location pour les bailleurs.

Les propriétaires ont donc tout intérêt à anticiper. A défaut, la facture pourrait être salée. A fortiori, pour les logements au DPE le moins bien noté. La Fnaim estime ainsi entre 10 000 et 20 000 € par logement le coût à engager pour atteindre la lettre D. Mais beaucoup de propriétaires font déjà état d’un montant bien plus élevé. 

Dans ce contexte, les aides sont d’une importance cruciale pour permettre aux bailleurs non seulement de continuer à louer leurs biens, mais aussi de maintenir leur valeur sur le marché. 

Des aides spéciales pour les propriétaires bailleurs 

Dans la panoplie des aides ouvertes aux propriétaires pour la rénovation énergétique, l’Anah et Action logement ont mis en place des aides dédiées aux propriétaires bailleurs.

Ma Prime Rénov’

Certainement l’aide la plus connue de l’Anah, elle finance de multiples travaux d’énergie : isolation, ventilation, remplacement du système de chauffage.

Elle s’adresse à tous les propriétaires, occupants et bailleurs. Conditions : le logement doit être construit depuis au moins 15 ans (2 ans seulement pour le changement d’une chaudière à fioul) et être occupé à titre de résidence principale. Les travaux doivent également être réalisés par une entreprise reconnue garante de l’environnement (RGE). 

Progressive en fonction du niveau de revenus, la prime dépend aussi des économies d'énergie permises par les travaux. Elle varie par exemple de 3 000 € à 1 500 € pour un poêle à granulés, de 4 000 € à 2 000 € pour un chauffe-eau solaire individuel, ou encore de 15 €/m2 à 75 € /m2 pour une isolation des murs par l'extérieur.

Ma Prime Rénov’ Sérénité 

Cette prime, proportionnelle au montant des travaux, est destinée aux personnes aux revenus les plus modestes pour les aider à financer un projet de rénovation énergétique globale. 

Conditions : les travaux doivent permettre un gain énergétique d'au moins 35 % et être réalisés par une entreprise RGE. 

Très intéressante, elle peut couvrir jusqu’à à 50 % du coût HT des travaux pour les ménages aux revenus très modestes (dans la limite de 15 000 €) et 35 % pour ceux aux revenus modestes (dans la limite de 10 500 €). Sans compter deux bonus supplémentaires de 1500 € chacun alloués sous conditions, selon la performance énergétique du logement.

Les aides Ma Prime Rénov’ et Ma Prime Rénov' Sérénité ne sont pas cumulables.

Louer pour l’Emploi 

Ce dispositif a été mis en place par Action Logement dans le cadre d’un pack “Rénovation”, qui s’adresse à tous les bailleurs, personnes physiques et sociétés (SCI, SAS, associations, fondations, etc.). 

Action Logement offre ainsi, sous conditions, jusqu’à 15 000 € de subvention et 30 000 € de prêt au taux de 1% pour financer des travaux de rénovation énergétique effectués dans son logement ou dans les parties communes de sa copropriété. En plus, les honoraires d'accompagnement par un assistant à maîtrise d’ouvrage sont pris en charge. Ces aides couvrent des travaux d’énergie tels que l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage ou l’installation d’un équipement d’une source d’énergie renouvelable. 

Au-delà de cette aide, d’autres avantages rendent ce dispositif particulièrement attractif pour les bailleurs : une certification du locataire (nécessairement un salarié), une sécurisation des loyers et une prise en charge des honoraires de l’agence immobilière qui s’occupe de la mise en location.

Les aides régionales spécifiques 

Parmi les autres aides à la rénovation, citons encore l'accompagnement des propriétaires, occupants ou bailleurs, pour la rénovation énergétique d’une maison individuelle, mis en place dans certaines régions. C’est notamment le cas dans le Grand Est qui propose une aide de 1 200 € à 5 000 € pour le financement d’un bouquet de 3 travaux énergétiques (isolation, étanchéité, remplacement de l’équipement de chauffage…). 

Enfin, la région a aussi mis en place une aide forfaitaire (pour les maisons construites avant le 1er janvier 2013) pour l'acquisition d’un équipement de production de chaleur renouvelable. Ces aides sont, en outre, cumulables avec les autres aides publiques.

Anticipez !

La rénovation énergétique est indispensable, mais aussi très intéressante pour le bailleur : non seulement, le bailleur permet à son locataire d’effectuer des économies d’énergie, mais il valorise en plus son investissement immobilier en améliorant la rentabilité de son bien.